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市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见
发布时间:2013.05.22 新闻来源:吉安市吉房物业服务有限公司 浏览次数:
 

吉安市人民政府办公室关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

井开区管委会,吉州区、青原区人民政府,庐陵新区管委会,市直有关单位:

2013427市政府第34次常务会研究同意,现将

《市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见》印发给你们,请认真组织实施。

 

 

                     2013年5月7日

(此件主动公开)

 

市中心城区进一步加强住宅小区

物业管理工作实施意见

 

为进一步加强市中心城区住宅小区物业管理工作,为广大市民营造一个良好的生活居住环境,深入推进和谐社区、温馨家园建设,根据2012101日起实施的《江西省物业管理条例》,结合我市实际,特制定本实施意见。

一、指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,强化开发企业、物业服务企业、业主、物业所在管理辖区、相关职能管理部门“五位一体”的责任,充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用,推行与社区建设相结合的社区物业管理模式,实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。

二、工作目标

按照“铺平群众出行路,点亮百姓门前灯,净化居民小环境,清理社区下水道,贯通城区排污管,连上沿街绿化带,平安社区大家创”的总体要求,通过加强对新建住宅小区的规划、建设、管理以及实施对老旧住宅小区的综合治理改造,实现两年内市中心城区物业管理工作达到“三个百分之百”目标,即新建小区物业管理覆盖率达到100%,老小区通过综合改造物业管理覆盖率达到100%,业主委员会成立率达到100%

三、工作内容

(一)加强对新建住宅小区的管理。

1.加大小区停车位配置比例,解决停车难问题。从规划抓起,加大小区停车位配置比例,中心城区新区新建住宅小区按1.0-1.5泊位/户、旧城区新建住宅小区按0.6-0.8泊位/户、公共建筑按0.6-0.8/100的比例配建停车位,从根本上解决停车难的问题。

2.鼓励开发企业开发建设商业车位、车库。行业主管部门要为商业车位、车库办理权属登记,保障业主合法权益,调动开发企业和业主结建停车位的积极性。

3.强化物业服务设施设备配置标准。今后所有新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门一卡通管理系统纳入到项目规划当中,在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案,与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,并列为物业承接查验的内容。

4.实施物业质量保修金制度。依据新出台的《江西省物业管理条例》,市中心城区新建小区开发建设单位在办理不动产权初始登记时,按照物业建筑安装总造价的百分之一至百分之三的比例交存物业质量保修金。

5.全面实行房地产开发项目交付使用制度和新建商品房物业承接查验制度。

1)新建小区房屋在交付使用前,由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,并将查验结果报市房管局备案。

2)未通过物业承接查验的开发项目,房地产主管部门不得为该项目办理预售资金监管终止手续;同时,依照房地产开发企业资质管理相关规定,暂停办理该项目房地产开发企业资质转正、升级等手续。

(二)加强对近年来已建成使用小区的管理。

1.调整小区规划,开发小区停车位。业主委员会(业主)在征得规划主管部门同意的前提下,要积极开发小区停车位,满足业主停车需要。同时,督促开发建设单位在取得《人防工程平时使用许可证》后,将人防工程用于停车位,增加小区停车位数量。

2.多种渠道筹集资金,对小区缺失或损坏的监控系统进行新建或改造。建设单位与物业服务企业对监控系统使用和维护有合同约定的,按照约定执行;没有约定的,在征得业主同意后,在住宅专项维修资金中解决;没有归集维修资金的,按照建设单位解决一块、受益业主承担一块,社会筹集一块的原则予以新建或改造。

3.加强对物业公司的监管,提升物业服务水平。

1)依据《江西省物业服务企业信用信息管理暂行办法》的规定,每季度对物业服务企业进行考核排名,考核分值低于80分的,对该企业提出书面警告,责令限期整改,整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格。低于70分的,由房地产主管部门约谈该企业的法定代表人,一年内该企业资质不得升级,并降低物业收费标准,同时责令限期整改,整改期间该企业不得承接新的物业服务项目。低于60分的,由房地产主管部门依法降低资质等级或吊销资质,并责令退出小区管理。

2住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

3)物业服务企业未按规定进行物业承接查验的,由房地产主管部门责令限期整改;逾期仍未改正的,将作为不良经营行为计入物业服务企业信用档案,作为企业资质延续、核定等级的依据;同时由房地产行业主管部门依据《物业管理条例》的规定予以处罚。

4)积极引进国内知名物业企业,努力培养高资质等级本土物业企业,提升服务理念,拓展服务范围,提高服务质量。

5)采取多种途径提高从业人员持证上岗率,提高物业从业人员整体素质,提升物业服务水平。

6推进物业管理行业协会的发展,提升行业职业道德水平,强化行业自律。

4.发挥好业主委员会的作用,引导小区业主自我管理、自我约束和自我服务。

1要把建立业主委员会机构纳入到街道办事处、社区居委会年度目标管理考核。各街道、社区居委会要依据《吉安市物业管理办法》,积极组织小区业主召开业主大会,选举产生业主委员会,努力扩大业主委员会的覆盖面。

2要帮助解决业主大会和业主委员会的活动经费和成员报酬问题,为业主委员会的正常运行提供物质保障。

5.破解物业管理服务费收缴难问题。

1按照新的《江西省物业管理条例》规定,业主在房屋办理产权转移时,除合同另有约定外,房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明。

2)倡导机关事业单位工作人员争当表率,按时缴纳物业服务费;适当优惠困难家庭物业服务费,减轻困难家庭经济负担。

3)市中心城区实行物业服务费和水费统一收缴。

(三)加强对无物业服务的老住宅小区管理。

1.加快老住宅小区的改造进程。吉州区、青原区政府、庐陵新区管委会要按照成熟一个片区、改造一个片区、逐步完善的原则,打破原有单位、院落界限,搞好规模改造,把监控、门禁系统、停车位改建纳入到小街小巷综合治理改造范围,争取两年内全面完成老住宅小区的改造任务。

2.建立健全管理体制。老住宅小区物业管理要坚持以人为本,按照“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则,建立“条块结合,以块为主,统一管理”的管理体制。

3.引进专业物业服务企业。积极引导改造好的老住宅小区吸引物业管理公司进场服务,对小区物业进行专业化管理。物业企业自行改造的,市财政按一定的标准进行一次性补贴。同时,对进驻拆迁安置房、保障性住房小区的物业企业,由市财政按一定标准给予补贴。

4.督促业主交纳物业服务费。实施简易物业管理的小区,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。

5.创建“两站一中心”简易物业服务模式。对尚不具备专业化物业管理条件的老住宅小区,由街道办成立物业管理服务中心、物业管理维修站、物业管理纠纷调解站,统一解决辖区内物业服务问题。

四、工作职责

根据新出台的《江西省物业管理条例》要求,各相关部门职责分工如下。

房管部门:负责对业主大会和业主委员会的业务指导;对物业服务企业的资质、服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉以及物业使用和维护的监督管理。

规划建设部门:负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划,并督促其落实到位;监督小区物业的建筑质量;竣工验收之前项目改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批,并查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;及时处理关于房屋质量方面的投诉;指导小区绿化管理,制定小区绿化的具体量化标准,以及小区绿化的相关审批,处理绿化质量方面的投诉,协助城管部门查处擅自占用、破坏绿地等违法违规行为。

城管部门:负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚权,以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能;依法查处住宅小区内违规建设、乱设摊点经营、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、破坏绿地等违法违规行为;受理有关违法行为投诉并及时作出处理;督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位;小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。居民应交纳的城市生活垃圾处理费,可以委托自来水公司代收。

公安(交警、消防)部门:负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施,督促物业管理企业做好治安协助工作;指导物业管理企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为采取强制措施,予以拖离;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

工商部门:负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为,对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)等场所的,未经规划审批不予核发营业执照

物价部门:负责制定《物业服务收费管理办法》,核定物业管理和车辆停放的收费标准,并对其进行监督检查;协调业主(委员会)与物业服务企业在收费方面的矛盾。

环保部门:依法查处擅自开设餐饮,房屋装饰装修、加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。

气象、人防、质量技术监督、民政等部门要按照职能分工,依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

五、强化举措

1.加大宣传力度,营造良好氛围。通过多种途径宣传实施物业管理的意义和作用,为推进物业管理创造良好的舆论环境。加大对街道干部、社区干部、业主委员会成员、物业服务人员、开发商的物业管理知识培训力度。街道、社区要树立物业管理是社区管理的一部分的观念,把提高居民有偿服务的意识和遵守社会公德宣传结合起来,通过宣传,增强业主在物业管理中履行义务的自觉性。

2.建立健全组织领导体系。市政府将物业管理工作纳入到对中心城区各区政府和管委会的年度目标管理考核。中心城区各区政府和管委会是物业管理工作监管的第一责任人,要根据辖区的规模和任务,明确相应的物业管理机构,落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。

3.建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系,把物业管理纳入社区建设规划,积极配合、支持和参与到物业管理工作中,以物业服务推动社区服务。要拓展社区服务范围,逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业服务企业资质年审时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。

4.形成执法合力。物业管理涉及的规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等职能部门,要各司其职,密切配合,加强沟通协作,实现有效衔接,无缝监管。要加大对违法违规行为的综合执法,形成强大工作合力。要进一步完善物业管理纠纷调处工作机制,主动介入,加大力度,加快处理,增强预判性,发现苗头,及时消除隐患,共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。

本实施意见由市房管局负责解释,自发布之日起实施,适用于市中心城区,各县(市、区)可参照执行。